종부세 역전 논란, 같은 집인데 세금 2배? 특례 전 필수 체크

같은 아파트인데 세금이 두 배?
올해 종부세 고지서가 부른 역전 논란

안녕하세요.

 

국회 기획재정위원회의 국정감사를 앞두고, 동일 단지·동일 평형의 실거주 1주택자 사이에서 납부 세액이 최대 수백만 원씩 벌어지는 보유세 역전 현상이 공식적인 정책 쟁점으로 떠올랐습니다.

시장에서는 최근 서울 주요 입지의 공시가격 반등과 맞물려, 단독명의와 부부 공동명의, 고령자 공제 적용 여부에 따른 조세 형평성 불만이 급격히 확산되고 있다는 평가가 지배적입니다.

당장 이번 주가 지나면 절세 기회의 문이 닫힙니다.
연말 종부세 고지서가 나오기 전 특례 신청 마감이 코앞으로 다가왔기 때문입니다.

 

기본공제 12억 대 18억이 부른 격차

최근 부동산 시장에서 1주택자들의 불만이 가장 크게 터져 나온 지점은 같은 동, 같은 평형의 아파트에 실거주하는데도 소유 명의 방식에 따라 세금이 완전히 갈리는 제도적 차이 때문입니다.

 

현행 종합부동산세법상 1세대 1주택 단독명의자는 공시가격에서 12억 원을 기본공제 받습니다. 반면 부부가 지분을 절반씩 나누어 공동명의로 등록한 경우에는 각자 9억 원씩 공제받아 합산 18억 원까지 기본공제가 적용됩니다.

예를 들어 공시가격이 16억 원인 아파트라면, 부부 공동명의자는 기본공제 18억 원 기준선 안에 들어가 종부세가 0원으로 전액 비과세 처리됩니다.

하지만 동일한 주택을 단독명의로 소유하고 있다면 12억 원을 초과한 4억 원에 공정시장가액비율 60%를 곱한 과세표준이 형성되어 수십만 원의 종부세 고지서를 피할 수 없습니다.

공시가격 12억 원에서 18억 원 사이 구간에서는 공동명의가 절대적인 우위를 점합니다.
별도의 복잡한 세액공제 요건을 따질 필요조차 없이 세금이 0원으로 끝나기 때문입니다.

 

고령자·장기보유 세액공제가 만드는 결정적 역전

그러나 아파트 공시가격이 20억 원을 훌쩍 넘어서는 고가 구간으로 진입하면 정반대의 결과가 나타나기 시작합니다.

그 이유는 단독명의 1세대 1주택자에게만 부여되는 고령자 및 장기보유 세액공제라는 강력한 감면 장치 때문입니다.

현행법은 단독명의 1주택자가 만 60세 이상이면 연령에 따라 20%에서 최대 40%까지 세액을 감면해 줍니다. 여기에 5년 이상 주택을 보유하면 기간에 따라 20%에서 최대 50%까지 추가 공제를 지원합니다.

두 공제를 합치면 산출세액의 최대 80%까지 세금을 덜어주는 파격적인 공제 한도가 적용되는 셈입니다.

문제는 부부 공동명의자가 이 세액공제 혜택을 원칙적으로 받을 수 없다는 점입니다.

결과적으로 공시가격 25억 원 아파트에 15년 이상 거주한 60대 후반 은퇴자는 단독명의 상태에서 80% 공제를 받아 60만 원대의 세금만 내게 됩니다. 반면 같은 아파트를 소유한 40대 맞벌이 공동명의 부부는 기본공제 18억 원을 빼더라도 고령자 공제가 없어 200만 원 이상의 종부세를 납부해야 하는 역전 현상이 빚어집니다.

결국 종부세는 공시가격 숫자 하나만 보는 세금이 아니라 소유 형태와 보유 기간, 연령별 공제율이 결합해 최종 세액의 승패를 결정하는 구조를 지니고 있는 셈입니다.

 

국정감사 도마에 오른 실거주 세제 형평성

이러한 과세 불균형은 올해 국정감사에서 경제 분야의 최대 화두 중 하나로 떠올랐습니다.

투기 목적이 없는 1주택 실거주자들 사이에서 "사는 집의 시세와 면적이 똑같은데 명의 등록 방식과 나이에 따라 세금이 서너 배씩 차이 나는 것은 명백한 차별"이라는 불만이 거세게 분출하고 있습니다.

정부와 여당은 실거주 1주택자에 대한 종부세 완화 또는 근본적 개편을 검토해 왔으나, 160조 원을 웃도는 공공자금 관리기금 운용과 지속되는 세수 결손 우려에 막혀 구체적인 입법 진전을 이루지 못하고 있습니다.

야당 역시 고가 주택에 대한 과세 완화가 부자 감세 논란을 촉발할 수 있다는 입장을 견지하면서 세법 개정안은 장기 표류 상태에 머물러 있습니다.

실제 최근 진행된 설문조사에서는 세제개편안의 잦은 표류와 불확실성으로 인해 미래 부동산 자산 계획에 불안을 느낀다는 응답이 78%에 도달한 것으로 나타났습니다.

정책 기대감만 믿고 기다리기에는 시장 환경이 너무나 불투명합니다.
당장 확정되어 있는 현행 제도의 세부 규정을 파악하고 스스로 대비책을 마련해야 합니다.

 

1주택자가 지금 당장 실행해야 할 3가지 체크리스트

입법 공방과 무관하게 올해의 과세 시계는 멈추지 않고 흘러가고 있습니다. 11월 종부세 고지서가 발송되기 전 납세자가 반드시 확인해야 할 실질적인 조치들이 있습니다.

 

첫째, 홈택스를 통한 공동명의 1주택자 과세특례 신청 자격과 시뮬레이션 비교가 최우선 과제입니다.

부부 공동명의라도 매년 9월 말까지 과세특례를 신청하면 1세대 1주택 단독명의자로 간주되어 12억 원 기본공제와 최대 80%의 고령자·장기보유 세액공제를 선택 적용받을 수 있습니다. 공시가격이 20억 원을 넘고 지분권자의 연령과 보유 기간이 길다면 특례 신청으로 수백만 원을 아낄 수 있습니다.

둘째, 공정시장가액비율 60% 유지 여부와 전년 대비 세부담 상한(150%) 적용 여부를 점검해야 합니다.

올해 서울 일부 권역의 아파트 실거래가 및 공시가격이 반등하면서 보유세 증가율에 긴장하는 소유자가 늘고 있습니다. 하지만 세부담 상한제가 적용되면 전년도 납부액 대비 1.5배를 초과하지 않으므로 실제 증가 폭을 미리 계산해 볼 필요가 있습니다.

셋째, 일시적 2주택자와 상속주택, 지방 저가주택 보유자는 합산배제 신청을 놓치지 말아야 합니다.

이사나 상속 등으로 일시적인 다주택자가 된 경우 신고 기간 내에 특례를 신청하지 않으면 다주택자 중과세율의 직격탄을 맞을 수 있습니다.

신청 기한을 한 번 넘기면 연말 고지서를 받아든 뒤에는 정정이 불가능합니다.
국세청 홈택스 간이세액계산 프로그램을 활용해 단독명의와 공동명의의 산출세액을 즉시 비교해 보아야 합니다.

 

정리하며: 정책 기대보다 내 자산의 세무 방정식 먼저

국정감사와 정치권의 설전 속에서 종부세 개편 논의는 앞으로도 치열하게 이어질 전망입니다.

하지만 법안이 어떻게 바뀌든 올해 우리가 마주할 고지서는 철저하게 현행 세법의 규정에 따라 계산됩니다.

세금 제도는 복잡할수록 준비한 사람과 방치한 사람 사이의 격차를 극단적으로 벌려 놓습니다.
지금 즉시 우리 집의 공시가격과 보유 기간, 공동명의 특례 신청 실익을 점검하고 가장 유리한 납부 전략을 확정하시기 바랍니다.

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